公積金貸款政策密集來襲 四季度樓市有何預期

首套個人住房公積金貸款利率下調再添一城。

“重慶公積金中心”微信號10月11日發布通知，2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點。繼9月30日央行宣布再次下調公積金貸款利率之后，短短11天，全國已有逾30個省市接連落地公積金貸款利率調整。

目前，公積金政策已成為推動市場回暖最為集中的政策方向。那么，公積金貸款政策密集“來襲”有何利好?專家對四季度樓市有何預期?

多城下調公積金貸款利率

人民銀行此前宣布，自10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下(含5年)和5年以上利率分別為2.6%和3.1%，此前則為2.75%和3.25%。首套個人住房公積金貸款利率時隔7年再次下調。

進入10月份，全國已有多個城市跟進。

10月1日，鄭州住房公積金管理中心發布通知稱，自2022年10月1日起，鄭州首套個人住房公積金貸款執行新的利率，5年期(含5年)以下由現行的2.75%下調至2.6%，5年期以上由現行的3.25%下調至3.1%。

10月9日，北京宣布首套房住房公積金貸款利率本月起下調0.15個百分點，5年以下(含5年)和5年以上利率分別降至2.6%和3.1%。

10月10日，海南省住房公積金管理局宣布下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點;10月11日，哈爾濱、無錫以及天津也同時宣布下調公積金貸款利率。

據不完全統計，10月以來，上海、深圳、南京、杭州、濟南、成都、長沙、沈陽、鄭州、石家莊、蘇州等多地的住房公積金管理中心均表示，10月1日(含)后發放的首套個人住房公積金貸款，按照上述新利率執行。對于10月1日前已發放未到期的首套個人住房公積金貸款，自2023年1月1日起，按調整后的新利率執行。

與商業銀行貸款利率有所差異，公積金貸款利率基本上全國統一，所以各地在執行上沒有差異。值得注意的是，一些省市在發布公積金新政的時候，對于近期已經買房但還沒有進行公積金審批的情況也做了解釋，即此類群體也可以享受降息后的利率，這也將利好在途交易的購房者。

有何利好

9月底，財政部、稅務總局公告，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。央行、銀保監會也通知，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從各地的政策內容來看，包括下調公積金貸款利率、提高公積金貸款額度、“一人購房全家幫”等，客觀上有助于進一步增強公積金貸款的吸引力，同時也有助于提振第四季度樓市行情。近期的穩樓市大招，對于四季度房地產市場行情的提振會比較顯著。

東方金誠首席宏觀分析師王青此前分析稱，此次首套房公積金貸款利率下調幅度較大，一方面會減輕存量公積金貸款家庭月供負擔，有利于提振消費。另一方面，這也將激發更多住房公積金貸款需求，月度金融數據中的委托貸款規模或將出現大幅同比多增勢頭，進而在一定程度上推進寬信用進程。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在表示，下調公積金貸款利率對當地樓市回暖具有一定支撐作用，但其影響并不能高估。要從供給需求兩端多措并舉，多方發力，才能對市場有所支撐。

嚴躍進表示，需要注意的一點是，一些地方發布公積金新政的時候，對于近期已經買房但沒有審批公積金的情況也做了解釋，即此類群體也可以享受調整后的利率，這是相關在途交易的購房者所需要注意的。近期多地調整住房公積金政策，總體上不屬于“一城一策”的操作，更多體現為央行新政后，各地積極響應和傳達。

此外，隨著國慶假期結束，樓市“金九銀十”也只剩下20天時間，同策研究院資深分析師肖云祥表示，四季度是房企沖業績的重要時期，預計會有部分房企開啟促銷，個別項目降價力度會比較大，對于購房者來說，這也許是適當的購房時間點。

機構：四季度新房市場或逐漸企穩

“十一”假期期間，二手房市場出現明顯回暖跡象。貝殼研究院發布的數據顯示，今年“十一”假期，貝殼重點監測的50個城市二手房日均成交套數同比增長約54%。重點監測的50城中，九成城市二手房成交量同比增長，其中，東莞、成都、廈門、佛山、蘇州等城市二手房成交套數超過去年同期的兩倍。

展望四季度，中指研究院預判，政策的持續優化，一定程度上修復了市場信心，疊加國慶期間企業加大營銷力度，部分城市市場活躍度有所提升。

短期來看，購房者觀望情緒仍在，前期政策顯效仍需時間，若政策持續發力，各地配套政策持續跟進和落實，購房者置業情緒有望繼續修復，四季度新房市場或逐漸企穩。

諸葛找房指出，隨著央行、銀保監會、財政部等接連出手，針對樓市釋放重大利好，同時地方因城施策逐步深化，對于提振房地產市場行情意義重大，有利于促進剛性和改善購房需求釋放，中央推出政策組合拳，預計政策效應將會更加顯著，四季度房地產市場有望加速修復。

仲量聯行大中華區首席經濟學家龐溟則認為，隨著多項政策措施出臺落地，信貸政策可以和土地政策、稅收政策等協同發力，支持剛性需求和改善性住房需求、促進居民合理購房需求有效釋放，避免居民中長期貸款需求走弱，有效推動房地產投資恢復，并在邊際上緩解與改善地產企業面臨的資金鏈壓力、流動性壓力和債務違約風險。預計各地房地產調控政策優化落地的節奏將進一步加快、優化調整力度將進一步加大，政策維度有望向限購、限貸、限售、限價寬松并結合購房鼓勵政策、降低交易稅費等多方向，以及向熱點一二線城市延伸、擴圍。

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