提前還貸潮折射“房住不炒”見實效

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對于不少人來說，是否提前還貸的根子往往不在于那幾十個BP的利率浮沉，而是基于個人現實，基于自我預判，所作出的一種有限理性選擇。

自去年下半年以來，不少房貸借款人選擇全部或者部分提前償還貸款，引發廣泛關注。特別是歲末年初的年終獎到賬之后，部分地區住房貸款提前還款行為顯著增多，漸成媒體所驚呼的“提前還貸潮”。由此引發的個別銀行明里暗里不同意借款人提前還款的消息屢見不鮮。這個現象表面上是一種借款人和放貸機構之間偶發的博弈，實際上還是可以參悟出不少道理。

實事求是地說，提前還房貸在以往很常見，步驟也并不難，銀行既沒有理由也沒有動機去阻攔。但眾所周知去年的情況有點不一樣，去年整年國內資本市場不太給力，普通人想從股票、基金(股基、混基等權益類基金)里面掙點錢不容易，平均下來還有不小的浮虧。更令人無語的是，即便不碰股票、基金這些風險較高的資產，買的是主打固定收益，過去很安全的銀行理財產品，也不如以往穩健，在債市回調的影響下，產品凈值跌跌不休。假設房貸年化利率以5%計，算上股票、基金、理財的跌幅，一反一復，部分投資者去年的浮虧可能在10%到30%之間。這種投資負反饋情況之下，普通居民風險偏好趨于保守，選擇將投資款變為提前還貸的資金，等于一年凈落5個點左右的盈利，有什么理由好拒絕呢？再正常不過的趨利避害罷了。即便拿普通存款來頂上，也還有2個點左右的利差可以吃到嘴里。

再者，部分存量住房貸款利率偏高，也是部分借款人選擇提前還款的重要原因。早期住房貸款利率往往在6%以上，盡管LPR(貸款市場報價利率)一降再降，但部分存量房貸利率仍然顯著高于目前約4.3%的平均房貸利率，遑論那些沒有選擇將房貸與LPR掛鉤，而是選擇了固定利率的客戶。盡管可以逐月用公積金沖還貸款，但對于那些公積金較少的客戶，每個月的現金流壓力還是很大，不如提前“一了百了”，無債一身輕。特別是在得知有些人鉆空子，違規辦理先息后本，利率僅3%左右的經營貸來充當房貸使用，顯然體驗感差異巨大。年底國家普惠減息，這些不規矩者還能收到退息，更是讓老實人心有不忿意難平。

不過，以上推理均基于過往，事物處于不斷變化當中，去年以來多地下調首套房貸款利率下限。春節后，新一輪的房貸利率下調也正如約而至。據媒體梳理，截至目前，已經有30城下調首套房貸款利率下限，其中最低降至3.7%。并且根據央行公布的首套住房貸款利率政策動態調整機制，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。目前已經有20余城下調或者取消首套房貸款利率下限，預計未調整的城市后續也有望跟進，一季度將會有更多城市首套房貸款利率跌至4%以下水平。可見，3%左右乃至更低將不再是其他貸款的特權。

對于今年的資本市場，春節前后不論A股還是港股的行情已經出來自證，很多業內外人士也認為今年大概率是一個投資“大年”，如果手頭有閑錢，不如暫時觀望，先看看風頭再說。尤其是賬面還有浮虧的朋友，此刻割肉離場跟風去還房貸，或許不是明智之舉。貸款的事情最終還是需要跳出貸款來看，對于不少人來說，是否提前還貸的根子往往不在于那幾十個BP的利率浮沉，而是基于個人現實，基于自我預判，所作出的一種有限理性選擇。比如原先敢借的錢，現在不敢借，要降房產投資杠桿，這恰恰從另一方面說明“房住不炒”起到了過往多少年都難收到的實效。又比如絕對的風險厭惡型客戶，發現一段時間內已經很難從他處謀得房貸利率之上的無風險收益率，當然可以提前還，債畢竟是債，是債就得還，早還早輕松。

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